Nei prossimi due o tre anni, forti delle lezioni apprese durante la pandemia Covid-19 e della necessità di adattare le loro supply chain, gli operatori dei settori alimentare, farmaceutico, beni di largo consumo e e-commerce genereranno un forte aumento della domanda di immobili per la logistica. Nel suo quinto approfondimento Prologis Research stima che nel corso dei prossimi anni la domanda di immobili per la logistica negli Stati Uniti crescerà di oltre 37 milioni di metri quadrati. Questo per riuscire a fare fronte alla crescita dei volumi di e-commerce e di inventario. Ciò si tradurrà in un aumento stimato della domanda pari a 10-15 milioni di metri quadrati all'anno nei prossimi due o tre anni.

Le stime si basano sulle previsioni che la riorganizzazione delle supply chain, imposta dalla crescita dell’e-fulfillment, genererà una richiesta di spazi aggiuntivi stimabile tra i 13 e i 15 milioni di metri quadrati. Questi spazi saranno prevalentemente sull’ultimo miglio, ovvero di logistica urbana. Al fine di aumentare la capacità di reagire durante i periodi di crisi, Prologis prevede inoltre un incremento del volume delle scorte conservate a magazzino in misura del 5-10%. Questo dovrebbe tradursi in una domanda incrementale aggregata per circa 26-53 milioni di metri quadrati aggiuntivi. La nuova domanda derivante dall’aumento delle scorte dovrebbe distribuirsi in modo uniforme su tutti gli anelli della supply chain.

Diverse industrie clienti di Prologis, tra le quali quella alimentare e delle costruzioni / fai-da-te, si trovano ancora nella fase iniziale di adozione del commercio elettronico. Nel corso delle ultime settimane, tuttavia, i negozi di alimentari statunitensi hanno registrato aumenti pari a 3-4 volte superiori quelli delle vendite
online. Mentre una parte di questa crescita potrebbe non essere permanente, la familiarità acquisita dai consumatori nei confronti l’acquisto online di generi alimentari e di prima necessità e la loro convenienza potrebbero indurre un cambiamento repentino di abitudini. Al momento gli operatori di questi comparti sono relativamente poco attivi nel commercio online e la riqualificazione della supply chain richiederà ingenti investimenti immobiliari che potrebbero avvantaggiare in particolare i 3PL professionisti della logistica. Anche settori come la vendita al dettaglio e l'elettronica stanno godendo di un'elevata crescita delle vendite. Questi tuttavia corrispondono a trend molto più prevedibili e consolidati. I rivenditori attivi nel settore alimentare, sanitario, dei consumatori e dei prodotti diversificati rappresentano circa un terzo del portafoglio Prologis.

Inoltre, è prevista una sovraperformance da parte dei propri clienti legati all’economia domestica in Europa, guidati dal settore F&B, che è stato chiave nel portare ad un aumento dei contratti di locazione a breve termine durante le prime settimane di blocco. Le attività dell'azienda in Europa sono situate nei maggiori mercati di consumo e nei principali centri logistici che ritiene possano rivelarsi più resilienti in caso di recessione economica. La stragrande maggioranza dei clienti Prologis in Europa, circa il 95%, ha continuato ad operare anche durante il picco dell'epidemia tra marzo e aprile. Inoltre, nessun edificio Prologis è stato chiuso per motivi governativi o per problemi sanitari.

Il rapporto sottolinea che negli Stati Uniti ogni 100 pb di spostamento della quota di mercato dalla vendita al dettaglio tradizionale all’online si traduce in oltre 4 milioni di metri quadrati di domanda netta di spazio per la logistica. Con il tasso di penetrazione già in aumento di 100-150 pb/anno da marzo a metà aprile e una crescita delle vendite di oltre il 30%, il tasso potrebbe aumentare di 300-400 pb nel 2020, generando una domanda netta incrementale di 13-17 milioni di metri quadrati. Anche se di questa nuova richiesta di spazio logistico è già stata accolta nella corsa per rispondere alla pandemia di coronavirus, ci potrebbe volere più di un anno per rispondere alla crescita. Si stima inoltre che sempre negli USA ogni 100 pb di crescita delle scorte generino ulteriori 5 milioni di metri quadrati di domanda di spazi per la logistica.

L'e-commerce ha rappresentato il 40% delle nuove attività di leasing durante marzo e aprile, significativamente superiore al 20% registrato prima di Covid-19. Sulla base delle statistiche storiche della domanda, Prologis ha anche quantificato questo aspetto per l'Europa, dove i livelli di penetrazione del commercio elettronico sono oggi in media dell'11%. Ogni 100 bps di adozione di e-commerce aggiuntivi potrebbero tradursi in quasi 2 milioni di metri quadrati di domanda incrementale per il settore dell’immobiliare logistico.

Sotto il profilo della business continuity, molte aziende potrebbero in futuro prendere in considerazione anche una maggiore diversificazione dei propri siti produttivi. Nonostante il processo produttivo generi una domanda per la logistica molto inferiore rispetto al lato opposto della catena ovvero quella del consumo,
lo spostamento dei siti produttivi potrebbe dare vita a nuovi centri di consumo che dovranno essere gestiti dai clienti del settore dell’immobiliare logistico. Paesi dove il costo di produzione risulta essere più basso, come il Messico e l'Europa centrale e orientale, stanno iniziando a riscuotere un crescente interesse. Questi cambiamenti, essendo più costosi e complessi rispetto ai relativamente semplici spostamenti della rete di distribuzione descritti in precedenza, rappresentano probabilmente una tendenza a lungo termine che si protrarrà nel corso degli anni.